住宅ローンを組んだけれども様々な事情で返済不能に陥る、そんなリスクはどんな人にもありえます。
特に2020年以降は、コロナ禍で離職を余儀なくされた方も多いでしょう。
返済が苦しくなってきたら払えなくなる前に対処しましょう。早い段階で手を打てばできることの範囲も広がります。
この記事では、すでに住宅を購入している人、および、住宅購入を検討中の人に向けて、住宅ローンが払えなくなる原因、滞納するとどうなるか、それでも自宅に住み続ける方法について解説していきます。
住宅ローンが払えなくなる3つの理由
住宅ローンは20年、30年以上の長期にわたって返済を続けていくものですが、天災、病気、失業など、その間には思ってもいなかったことがおこるかもしれません。
住宅ローンが払えなくなる理由として、特に多いものを下記に挙げておきます。
- 収入の減少
ローンを組んだ当初は、収入が上昇し続ける見通しだったのに、終身雇用の崩壊によって給与は横ばい状態。さらにはリストラ、倒産、病気などで収入が減少することがあります。 - 支出の増加
少子高齢化によって教育費および介護費が増加しています。
社会全体では子どもの数が減っていますが、子ども一人当たりの教育費は増加。高度な教育を求める傾向にあり、学校の授業料は公立、私立どちらも増大傾向です。
介護費については、介護を必要とする期間が長くなってきているので、費用も増加すると考えられます。 - 離婚
離婚の結果、財産分与問題が発生します。夫婦の財産といっても住んでいる住宅くらいしかないという場合も。
不動産を2人で分けることはできないので、売却してローンを完済し残りの代金を2人で分けるか、どちらかが住宅を所有して相手に財産分与分の金銭を支払うことになります。
住宅ローンはローン名義人が支払いを続けることになりますが、2人分の収入をあてにしてローン組んだ場合、返済が厳しくなるでしょう。
住宅ローンが払えないとどうなる？
住宅ローンの滞納が続いているのに何も対処しないでいると、最終的には競売にかけられ立ち退くことになります。
それでもローンの残りは返済しなくてはなりません。
滞納し始めてから競売されるまで
滞納から3ヶ月以内
金融機関から催告状・督促状が届く
滞納から3～6か月後
- 個人信用情報のブラックリストに登録される
- クレジットカードなどが使えなくなる
- ローンの一括返済を請求される
滞納から6か月以降
- 保証会社・債権回収会社が代わりに返済をする
- 保証会社・債権回収会社が競売を申し立てる
- 裁判所が現地調査をする
- 競売入札開始の連絡が届く
- 競売が完了
- 強制立ち退き
金融機関に相談する
できれば滞納する前に金融機関に相談しましょう。
収入減少がリストラや会社倒産などいたしかたない事情によるものである場合は、返済条件を変更できるかもしれません。
毎月の支払い額が少なくなるように返済プランを調整したり、一定期間の支払い猶予を受けられることもあります。
金融機関によっては一度の滞納で金利が上がってしまうところもあるので、事前に確認しましょう。
払えなくてもやってはいけないこと
簡単に現金が手に入るからといって、消費者金融から借入をしてローン返済にあてるのはやめましょう。
消費者金融などの金利は15％以上のところが多く、金利がかさんで結局は借金を抱えたまま住宅も失うことになりかねません。
自宅に住み続ける方法と住宅ローンの処理
ローン返済が不可能な状態になったとしても、その住宅に住み続ける方法がいくつかあります。
利用できる方法があるか状況に合わせてチェックしてみてください。
任意売却
6カ月間滞納すると、分割返済する権利(期限の利益)がなくなります。
金融機関は債務者に一括返済を請求し、連帯保証人にも返済を要求します。しかし、月々の返済でも滞納している状態ですから、一括返済はもちろん無理です。そのような場合の処理方法として、任意売却を勧める金融機関が多いようです。
任意売却とは、住宅ローンの返済が難しいと考えられる物件で金融機関の合意を得て売却する処理方法です。
売却代金がローン残高を下回る場合でも住宅に設定されている抵当権は抹消されます。金融機関にとっても競売にかけるよりも高値で売れるメリットがあります。
残ったローンの返済については、経済状態に合わせて5,000～50,000円／月程度の返済額を設定します。
任意売却のメリット
- 所有者の経済事情が公表されることはない（競売では公告されるので、競売にかけられていることを知られてしまう）
- 市場価格で売却できるので、競売より高く売れる可能性が高い
- 明け渡し日など諸条件を、通常の売買同様に買主に交渉できる
- 登記料や測量費用、仲介手数料などの諸費用を売却代金から支払えるので、持ち出し金は0円ですむ（競売も同様のメリットがある）
- 残債を無理のない範囲で分割返済できる
- 引っ越し費用を売却代金から控除してもらえる可能性がある
- 今の家に住み続けることも可能（リースバック）
任意売却のデメリット
- 任意売却をするには滞納している必要がある
- ブラックリストに載る（信用情報に事故登録される）
リースバックを利用する
リースバックとは、売主が住み続けることを絶対条件として買い取ってもらって、家賃を支払って住み続けるという方法（セール・アンド・リースバック）です。
買戻し特約をつけておけば期間内であれば買い戻すこともできます。
売却代金で住宅ローンを完済できない場合は、金融機関から同意してもらえないのでリースバックを利用することはできません。
親族間売買を行う
親族間売買とは主に、親が購入した住宅を子どもが買い取ることです。
ローンの返済が難しくなってきたときに、子どもが買い取って新たに長期ローンを組めば月々の返済額は低くなります。
ただ、親子売買では一般の住宅ローンを組むことはできないので、不動産担保ローンなどを利用する必要があります。
なかなか売れないときは競売に
任意売却を開始して3～6か月たっても売買が成立しないときは、金融機関は競売に踏み切ることがあります。
落札されるまでは任意売却を成立させることは可能です。
任意売却のトラブル
悪徳業者に騙されて家の権利は取り上げられ、債務のみ残ったという事例もあります。
任意売却には不動産取引の知識のほか、民法、民事執行法などの法律知識、登記など事務手続上の知識も必要です。
全国住宅ローン救済・任意売却支援協会など、信頼できる専門家に相談することをおすすめします。
自己破産
任意売却を行ったあと残債の返済計画を立てますが、残債が多いときは一生かかっても返済しきれないことになります。
たとえば、ローン残高が2,000万円で任意売却額が1,000万円だったとすると、残債額は1,000万円になります。
月々10,000円の返済額なら完済するまでに単純計算で1,000回つまり83年4か月かかります。これは現実的ではありません。そんなときは自己破産の道を選ぶのが妥当です。
自己破産は裁判所に破産申立書を提出して審査を受けます。
自己破産が認められれば、すべての債務（税金を除く）が免責されます。
ただ、ギャンブルや遊興など無計画な借入に対しては自己破産が認められないことがあります。
自己破産の重大なデメリット
自己破産した本人は免責されますが債務自体はなくならないので、連帯保証人に一括返済の要求がいきます。
連帯保証人が返済できないときは、連帯保証人も自己破産することになります。つまり、自己破産をすると保証人になってくれた人に多大な迷惑をかけることになります。
また、20万円以上の現金および住宅以外にも資産がある場合、それらはすべて没収になることも覚悟しなくてはなりません。
住宅ローン問題で弁護士にできること
収入減少や支出の増大、生活の変化によって住宅ローンの返済が難しくなるのはよくあることです。
滞納する前に金融機関に相談してスケジュールを立て直しましょう。どうしても返済できなくなったときは、専門家に相談して対処するのがおすすめです。
売却してもローンを完済できないときは、月々の返済金額を低くして返済していきますが、それも不可能なときは自己破産という手だてがあります。
自己破産には法律的な判断や細かい手続がともなうので、弁護士に相談するのがよいでしょう。
自己破産のメリットとデメリットを十分に説明したうえで、最善の対処法を提案してもらえます。
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